Skal jeg vælge fast eller variabel rente på boliglånet?

0,1 %-Rente én måned, 5 % den næste. Sådan føles det næsten, når man følger overskrifterne om boligrenter i disse år. Står du midt i boligjagten - eller overvejer du at omlægge dit nuværende lån - er valget mellem fast og variabel rente derfor vigtigere end nogensinde.

Et boliglån er ikke bare et lån; det er en økonomisk makker, du skal danse med i måske 20 eller 30 år. Den rente, du vælger i dag, kan bestemme dit fremtidige rådighedsbeløb, din nattesøvn - og hvor meget du i sidste ende betaler for dit hjem.

Men hvad er egentlig forskellen på et fastforrentet lån og et F5-lån? Hvordan spiller bidragssatser, konverteringsmuligheder og ÅOP ind? Og hvornår giver det mening at splitte lånet i en cocktail af fast og variabel rente?

I denne guide gør vi dig klogere på:

• Hvordan fast og variabel rente fungerer - fra CITA til RenteMax
• Hvilken lånetype der passer til din tidshorisont, risikovillighed og økonomiske buffer
• Konkrete stresstests, tjeklister og spørgsmål, du bør stille banken, før du skriver under

Uanset om du drømmer om et lille rækkehus i provinsen eller en taglejlighed i byen, giver artiklen dig værktøjerne til at træffe et valg, der holder - også hvis renterne tager endnu en rutsjetur.

Så snup en kop kaffe, læn dig tilbage, og lad os dykke ned i spørgsmålet: Skal du vælge fast eller variabel rente på boliglånet?

Fast eller variabel rente: Hvad er forskellen?

Fastforrentede realkreditlån er bundet til én kuponrente i hele løbets varighed (typisk 10-30 år). Renten fastsættes den dag lånet optages, fordi du reelt sælger obligationer i markedet: jo lavere markedsrenten er, desto højere kurs får du - og omvendt. På et variabelt forrentet lån (F1/F3/F5, CITA, RenteMax m.fl.) udstedes obligationer med kortere løbetid eller fleksibel rente, så din rente justeres ved hver refinansiering eller månedsvis på baggrund af pengemarkedsrenten. Renten er altså et spejl af markedet her og nu, mens den faste rente er en ”engangs­fastsættelse” af markedsforventningerne mange år frem.

Ydelsen på et realkreditlån består af rente + afdrag + bidrag. Falder renten, falder ydelsen på et variabelt lån straks, mens et fastforrentet lån kan omlægges (konverteres) for at opnå samme effekt - men kun hvis kursen gør det fordelagtigt. Restgælden svinger med kursen: fastforrentede lån har ofte et kurstab ved optagelse (kurs < 100), mens F-lån typisk optages tæt på kurs 100. Derfor kan to lån med samme hovedstol give forskellig udbetaling og ÅOP. Realkreditlån er pantsikrede og har lav bidragssats (0,5-1,0 %), mens et bankboliglån ligger efter realkreditten i prioritetsrækkefølgen, har variabel rente fra dag ét og højere tillæg (ofte 3-6 %).

Ud over renten bør du kigge på bidragssats, kursskæring, kurtage, stiftelses- og tinglysnings­omkostninger samt muligheden for afdragsfrihed. Afdragsfrihed hæver bidraget og øger ÅOP, men giver fleksibilitet i perioder med lavt rådighedsbeløb. Produkter med renteloft (fx RenteMax) byder på en øvre grænse for renteudgifterne mod et gebyr i form af højere margin. ÅOP samler alle disse poster og gør det let at sammenligne fast vs. variabel - men husk at ÅOP på variabelt lån er et skøn, fordi fremtidige renter ikke kendes. Når du vælger, skal du derfor veje den umiddelbart lavere ydelse og større kursgevinst ved variable lån op mod den forudsigelighed og konverteringsoption, et fastforrentet lån giver.

Hvornår giver fast rente mest mening?

For dig, der værd­sætter ro i maven og et stabilt månedligt budget, vil et fastforrentet realkreditlån ofte være den mest oplagte løsning. Typisk passer det godt til husstanden, som planlægger at blive boende i boligen i mange år, har et fast indkomst­grundlag og måske er førstegangskøbere eller børnefamilier med stram økonomi. Er din forventning, at markedsrenterne stiger de kommende år, eller ønsker du bare at kunne sove trygt om natten uanset avisoverskrifterne, understøtter fast rente behovet for forudsigelighed og tryghed i privat­økonomien.

De vigtigste fordele ved fast rente er:

• Forudsigelig ydelse: Renten og dermed bruttobeløbet til lånet ændrer sig ikke i hele løbets længde, hvilket gør det let at budgettere langt ud i fremtiden.
• Indbygget rentesikring: Du er beskyttet mod renteschok; stiger markeds­renten pludseligt, påvirker det ikke dine månedlige betalinger.
• Konverteringsmuligheder: Ved rentestigninger kan du indfri lånet til en lavere kurs (opkonvertere) og dermed reducere restgælden; falder renterne, kan du omlægge til en lavere kuponrente (nedkonvertere).
• Bedre likviditetsstyring: Sikkerhed om fremtidige ydelser gør det lettere at planlægge opsparing, pension eller renoveringer.

Ulemperne, du skal kende, før du vælger fast rente:

• Højere startydelse: Fast rente koster typisk flere procentpoint mere end variabel rente, hvilket reducerer dit rådigheds­beløb her og nu.
• Kurstab ved tidlig indfrielse: Skal boligen sælges eller lånet omlægges, mens markeds­renten er faldet, kan der opstå et kurstab, fordi obligationskursen er høj.
• Potentielt dyrere på kort sigt: Hvis renterne forbliver lave eller falder yderligere, vil et variabelt lån i en årrække ofte være billigere set over ren rente- og bidrags­betaling.

Sæt derfor kryds ved fast rente, hvis budgetsikkerhed, lang tidshorisont og mental tryghed vægter højere end jagten på den absolut laveste ydelse her og nu. Overvej samtidig at kombinere med et variabelforrentet lån for at balancere risiko og pris, hvis du er i tvivl - men vær bevidst om, at hvert ekstra lån øger kompleksiteten, både når du optager det, og hvis du senere skal omlægge.

Hvornår kan variabel rente betale sig?

Variabel rente tiltaler typisk boligejere med kortere tidshorisont eller en højere risikovillighed, fordi startydelsen oftest er lavere end på et fastforrentet lån. Skal du bo i boligen i få år, kan en F1/F3/F5-aftale eller et CITA-lån derfor give mening: Ydelsen er lav i de første år, og du afdrager hurtigere på gælden, fordi en større del af din betaling går til afdrag frem for rente. Har du en forventning om, at markedsrenterne vil være stabile eller falde, kan en kort rentebinding (1-3 år) være den billigste løsning samlet set. Omvendt giver en længere binding (5 år) mere visibility, men til en lidt højere rentesats.

Flere institutter tilbyder renteloft-produkter eller RenteMax-lån, hvor renten godt nok er variabel, men aldrig kan stige over et aftalt maksimum. Det kan være et kompromis, hvis du ønsker lav ydelse, men stadig vil undgå et renteschok. Husk dog, at du bærer refinansieringsrisikoen: Ved hver rentetilpasning kan renten (og bidraget) hoppe mærkbart op, hvilket straks slår igennem på din månedlige betaling og dit rådighedsbeløb. En tommelfingerregel er derfor at stressteste økonomien med en rente, der er 2-3 procentpoint højere end den nuværende.

Ulempen ved variabel rente er usikkerheden. Du skal kunne holde til udsving i ydelsen - både mentalt og i din privatøkonomi. Det kræver typisk en kontant buffer på 2-3 måneders løn, så du kan absorbere pludselige rentestigninger. Har du høj belåning (over 60 %), risikerer du desuden, at realkreditinstituttet hæver bidragssatsen ved en generel rentestigning, hvilket presser økonomien yderligere. Kan du ikke leve med dette spændingsfelt, eller planlægger du at blive boende i mange år, bør du overveje et fastforrentet lån eller et kombilån i stedet.

Sådan vælger du: Tjekliste, scenarier og kombilån

Første skridt er at lave et struktureret selvtjek af din økonomi og din psyke. Spørg dig selv: Hvor længe vil du blive i boligen? Hvor stort et udsving i månedlig ydelse kan du sove roligt med? Og hvor stor en opsparing har du, hvis renterne pludselig skyder i vejret? Regn ikke kun på “hvad der ser billigst ud i dag”, men på hvad der passer til din tidshorisont og risikotolerance. Som tommelfingerregel gælder: jo længere du forventer at blive boende, og jo vigtigere det er for dig at kende din husleje flere år frem, desto mere taler for fast rente. Har du derimod kort horisont eller solid buffer, kan variabel rente være et kvalificeret sats.

Lav herefter en stresstest: Beregn din nettoydelse, hvis renten stiger 2-3 procentpoint. Husk at inkludere:

• Bidragssats og eventuel forhøjelse ved høj belåningsgrad
• Kursskæring, kurtage og tinglysningsafgift ved omlægninger
• Bankboliglånets højere rente, hvis belåningen overstiger 80 % af værdien

Kig også på kombi- og trappelån, hvor du f.eks. finansierer 60 % af boligen med fast rente og de resterende 40 % med variabel. Fordelen er, at du kombinerer sikkerhed og fleksibilitet: Den faste del giver ro i budgettet, mens den variable del udnytter et lavere renteniveau til hurtigere afvikling. Aftal på forhånd med banken, hvordan lånet skal omlægges, hvis markedsrenterne ændrer sig markant - fx opkonvertering af den faste del ved rentestigninger eller konvertering til fast rente, hvis de variable renter begynder at kravle op.

Inden du trykker “accept”, så stil banken/realkreditinstituttet disse spørgsmål:

• Hvad er lånets ÅOP inklusive alle gebyrer, kursskæring og kurtage?
• Hvor højt bliver mit samlede bidrag efter refinansiering, hvis boligens værdi falder 10 %?
• Hvad koster det i kroner og ører at indfri eller lægge om efter 3, 5 og 10 år?
• Hvilke krav har I til opsparing eller kassekredit, hvis jeg vælger variabel rente?