Forelskelse er gratis – men det er det fælles hjem ikke. Rundt omkring i landet flytter kærestepar sammen, køber bolig, deler bilen og bygger et liv på fælles opsparing. Alt ser lyserødt ud, lige indtil virkeligheden banker på døren med spørgsmål som: Hvem har egentlig krav på friværdien, hvis vi går fra hinanden? eller Hvad sker der med boliglånet, hvis den ene mister jobbet – eller endnu værre, livet?
Mange samlevende tror, at de automatisk er beskyttet, når de deler adresse og udgifter. Sandheden er, at I står juridisk nøjagtigt som to fremmede, medmindre I selv laver en aftale. Og konsekvenserne kan være dyre: udsigt til tvangsauktion, uenighed om indbo, skæve gældsposter – ja, selv en skatteregning fordi I gav hinanden “en håndsrækning”.
Her kommer samejekontrakten ind i billedet. Aftalen er jeres økonomiske sikkerhedsnet, der sørger for, at kærlighed ikke bliver til kaos, hvis livet tager en drejning. I denne artikel guider vi jer skridt for skridt gennem:
- Hvorfor samlevende står udsat uden kontrakt – og hvilke myter der koster dyrt.
- Hvad en samejekontrakt egentlig er, og hvilke aktiver den kan dække.
- De vigtigste klausuler, der sikrer både bolig, bil og bankkonto.
- Praktiske trin, skattemæssige faldgruber og tjekliste til jeres dokumentpakke.
Uanset om I er førstegangskøbere på jagt efter en toværelses i Aarhus eller har delt villalån i årevis, får I her konkrete råd til at forebygge konflikter og beholde formuen på egne hænder. Læn jer tilbage, og få styr på jeres fælles økonomi – før den styrer jer.
Derfor bør samlevende sikre økonomien med en samejekontrakt
Når kærligheden blomstrer, er det let at udsætte de tunge juridiske spørgsmål til “senere”. Men for samlevende uden ægteskab betyder “senere” ofte først efter et brud eller et dødsfald – og dér er det for sent at reparere den økonomiske skade. En skriftlig samejekontrakt er derfor ikke en romantisk dræber, men et sikkerhedsnet, der beskytter jer begge mod uforudsete konsekvenser.
De mest almindelige risici uden aftaler
- Ingen legal arv
Uanset om I har boet sammen i 3 måneder eller 30 år, arver I ingenting efter hinanden uden testamente. Bolig, indbo og investeringer havner hos afdødes børn, forældre eller søskende. - Ingen ret til uskiftet bo
Ægtefæller kan sidde i uskiftet bo, men samlevende skal afvikle fællesboet straks efter dødsfaldet. Det kan tvinge længstlevende til nødsalg af bolig eller aktier. - Uenighed ved brud
Hvem skal blive boende? Hvad er boligens værdi? Skal opsparingen deles 50/50? Uden kontrakt afgør I det på bagkant – eller i retten. - Skæve indskud og forbedringer
Betaler den ene hele udbetalingen eller den nye varmepumpe, bliver værdien ofte delt ligeligt alligevel. Resultat: den, der lagde flest penge, risikerer at forære halvdelen væk. - Bankens krav om medhæftelse
I realkredit- og banklånet hæfter I typisk solidarisk (dvs. begge for hele gælden). Hvis én partner ikke kan betale, kan banken kræve det fulde beløb af den anden. - Skattemæssige faldgruber
Gaver over 71.500 kr. (2024-niveau) til “ikke-nære” som samlever beskattes som almindelig indkomst – op til 52 %. Uden dokumenteret gældsbrev eller kontrakt kan skattemyndighederne tolke skæv boligbetaling som en skattepligtig gave.
Myter vs. Realitet
| Myte | Virkelighed |
|---|---|
| “Vi har boet sammen i over to år – så er vi automatisk sikret som ægtefæller.” | Nej. Samboende har ingen lovmæssige arverettigheder eller formuefællesskab, uanset længde. |
| “Vi ejer boligen 50/50, så alt er klart.” | Ejerandele siger intet om, hvem der betaler afdrag, forbedringer eller hvordan en udkøbspris fastsættes. |
| “Banken ordner papirerne.” | Banken sikrer sig selv med pant og solidarisk hæftelse – ikke jeres indbyrdes fordeling eller arv. |
| “En kontrakt er kun nødvendig, hvis vi går fra hinanden.” | Den er mindst lige så vigtig ved dødsfald, sygdom, tvangsauktion eller hvis én vil renovere for egne midler. |
Hvorfor en samejekontrakt beskytter jer begge
- Klar ejerfordeling: Dokumenterer præcis, hvem der ejer hvor meget – og hvorfor.
- Fair fordeling af udgifter og forbedringer: Undgår gavebeskatning og konflikter om “hvem har betalt hvad”.
- Faste exit-regler: Værdiansættelse, udkøbsfrist og betalingsmodel er aftalt på forhånd.
- Tryghed for efterladte: Kombineret med testamente og pensionsbegunstigelse får længstlevende likviditet til at blive i boligen.
- Forebygger retssager: En klar aftale minimerer dyre konflikter og giver jer ro til at fokusere på det, der betyder noget.
Kort sagt: En samejekontrakt er ikke en mistillidserklæring – det er en gensidig forsikring, der sikrer både kærligheden og kontoen, hvis livet tager en uventet drejning.
Hvad er en samejekontrakt – og hvornår bruger man den?
Når to eller flere personer ejer noget i fællesskab – typisk en bolig, men også alt fra bil til værdipapirportefølje – anbefaler jurister, at man laver en samejekontrakt. Aftalen er et privatdokument, som fastlægger, hvem der ejer hvor meget, hvem der betaler hvad undervejs, og hvordan værdierne deles, hvis I sælger eller går hver til sit. Dermed får I skrevet de spilleregler ned, I i forvejen (tror I) er enige om – inden kærlighed, sygdom eller konflikter udfordrer hukommelsen.
Typiske aktiver, der kan omfattes
- Ejerbolig – parcelhus, ejerlejlighed, to-familieshus m.m.
- Andelsbolig – kræver ofte foreningens godkendelse af aftalen
- Sommerhus eller fritidshus
- Bil, båd eller autocamper
- Større indbo – eksempelvis designmøbler eller kunst
- Investeringer og virksomhed – f.eks. porteføljer, udlejningsejendomme eller holding-kapital
Det regulerer en samejekontrakt
- Ejerandele og indskud: Hvem lægger hvor meget til udbetalingen, og hvilken andel af aktivet svarer det til?
- Løbende økonomi: Husleje, realkreditydelser, forsikring, reparationer – deles de 50/50, efter ejerandel eller efter indkomst?
- Brugsret: Hvem må bo der fast, udleje på Airbnb, eller bruge båden i sommerferien?
- Gæld og sikkerhed: Skal begge hæfte solidarisk, eller laves der internt gældsbrev ved skæv finansiering?
- Exit-scenarier: Hvad sker der ved samlivsophør, død, tvangsauktion eller lyst til at sælge?
Samejekontrakt vs. Samlivskontrakt
| Aftaletype | Fokus | Hvorfor begge kan være nødvendige |
|---|---|---|
| Samejekontrakt | Det enkelte aktiv (ejerforhold, finansiering, brug, salg) | Forhindrer konflikter om den bolig/bil, I ejer sammen |
| Samlivskontrakt | Den daglige økonomi (fælleskonto, betaling af husholdning, forsørgelse) | Sikrer klare linjer om hele husstandens udgifter og indtægter |
Nødvendige supplementer
En samejekontrakt løser ikke alt. Overvej derfor samtidig:
- Testamente: Uden testamente arver I intet efter hinanden. Et udvidet samlevertestamente kan sikre op til 15 % boafgift (mod 36,25 % uden).
- Begunstigelser på pension og forsikring: Sæt hinanden som “nærmeste pårørende” eller navngivet modtager, så der er likviditet til at indfri hinandens andel.
- Gældsbrev/gavebrev: Hvis den ene betaler mere end sin ejerandel tilsiger, kan et internt gældsbrev forhindre gavebeskatning.
Tinglysning og registrering – hvornår er det nødvendigt?
- Ejerbolig: Samejeoverenskomsten kan (og bør) tinglyses på ejendommen for at få retsvirkning over for kreditorer og kommende købere.
- Andelsbolig: Aftalen indsendes til bestyrelsen; nogle foreninger kræver deres eget standarddokument.
- Køretøj: Medejerskab kan registreres via Motorregistret, men samejekontrakten er typisk nok som dokumentation.
- Båd: Over 20 BT kan registreres i Skibsregistret; ellers anvendes aftalen som bilag til forsikringen.
- Investeringer: Hos banken kan I få depotet oprettet som “Sameje” og vedhæfte kontrakten.
Kort sagt er samejekontrakten jeres økonomiske sikkerhedssele, uanset om I bor sammen i et nyrenoveret rækkehus eller deler en havkajak. Jo tidligere I får den udfyldt og underskrevet, desto mere ro får I til at fokusere på hverdag og drømme – i stedet for juridiske overraskelser.
De vigtigste punkter i jeres samejekontrakt
En god samejekontrakt er bygget op af en række kerneklausuler, der både forebygger konflikter og gør det nemt at gennemskue, hvem der har krav på hvad – både mens I bor sammen, og hvis I en dag går fra hinanden eller den ene går bort. Nedenfor får I en tjekliste over de vigtigste punkter, som bør med i aftalen.
- Ejerandele & dokumentation for indskud
Hvor meget ejer I hver – og hvordan er indbetalingen fordelt?- Angiv ejerprocenten (fx 60/40) og beløbet, hver part har betalt til udbetaling, istandsættelse, inventar m.m.
- Vedlæg bilag (kvitteringer, kontoudtog) som dokumentation for kontant indskud, arveforskud eller gave.
- Har den ene betalt mere end ejerprocenten tilsiger, kan forskellen udlignes via gældsbrev eller gavebrev for at undgå skattemæssige overraskelser.
- Løbende udgifter & fordeling
Sådan betaler I de faste ydelser uden at blive uvenner.- Husleje/terminer, fællesudgifter, ejendomsskat, forsikringer, el, varme og internet.
- Fordeles ofte efter ejerandel, men I kan vælge nettoindkomst, 50/50 eller anden model.
- Opret eventuelt en fælleskonto, hvor begge overfører fast beløb hver måned.
- Forbedringer & værdiforøgelse
Hvem skal belønnes for den nye terrasse – eller det nye tag?- Definér, om udgifter til forbedringer deles efter ejerandel eller dét, den enkelte faktisk betaler.
- Beskriv, hvordan værdiforøgelsen beregnes ved salg eller udkøb – fx forbedringsværdien = udgift ± mæglervurderet værdistigning.
- Brugsret
Regler for brug, udlejning og sommerhusophold.- Helårsbolig: eksklusiv brugsret for begge – men hvad hvis den ene midlertidigt flytter?
- Sommerhus: fordel sæsoner og helligdage i kontrakten for at undgå lodtrækning senere.
- Udlejning (Airbnb mv.): fastsæt rammer, pris og fordeling af indtægt samt ansvar for slitage.
- Gæld, pant & medhæftelse
Hvem hæfter for hvad over for banken?- Angiv, om I hæfter solidarisk (begge 100 %) eller proratarisk (hver for sin andel).
- Notér, om den ene kan optage yderligere lån i ejendommen uden samtykke.
- Indsæt klausul om frigivelse af meddebitor ved udkøb, så banken ikke kan nægte frigivelse urimeligt.
- Forsikringer
Beskyt både mursten og privatøkonomi.- Bygnings- og indboforsikring: begge parter noteres som forsikringstagere.
- Livs-/risikoforsikring med krydsbegunstigelse til dækning af restgæld ved dødsfald.
- Værdiansættelse ved brud eller salg
- Metode: Statsautoriseret ejendomsmægler, offentlig vurdering ± %-tillæg, el. gennemsnit af to uvildige vurderinger.
- Tidsfrister: hvor hurtigt skal vurdering bestilles, og hvor længe er den bindende?
- Købsomkostninger: fastlæg fordeling af tinglysningsafgift, mæglerhonorar, advokat mv.
- Udkøb & forkøbsret
Hvis den ene vil blive, og den anden vil sælge.- Forkøbsret: den tilbageblivende part får ret til at købe andelen før den udbydes offentligt.
- Betalingsmodel: kontant, rateplan eller bankfinansiering – inkluder frist for udbetaling (fx 3 måneder).
- Tab & underskud
Hvem bærer risikoen, hvis værdien falder?- Definér fordelingen af et eventuelt salgsunderskud – oftest samme som ejerandel.
- Overvej særregel ved tvangssalg eller markante prisfald >10 %.
- Særlige forhold for boligtyper
Andelsbolig Ejerbolig • Foreningsgodkendelse af sameje
• Ventelister & maksimalpris
• Overdragelsesdokument sendes til bestyrelsen• Tinglysning af samejeoverenskomst på hovedejendommen (§42e-42f)
• Prioritering ift. pantebreve
• Servitutter og ejerskifteforsikring - Tvistløsning
En klar proces sparer tid, penge og nattesøvn.- Forhandling mellem parterne (fx 14 dage).
- Mediation ved en uvildig mægler.
- Voldgift eller domstol – vælg, og angiv hvem betaler omkostninger.
- Opdateringsklausul
Sørg for, at kontrakten følger med livet.- Fast årlig gennemgang eller ved bestemte triggers: børn, renovering >50.000 kr., nyt lån osv.
- Krav om skriftligt tillæg samt medunderskrift ved ændringer.
Når alle punkter er beskrevet tydeligt, kan samejekontrakten sikre gennemsigtighed og økonomisk tryghed – både i hverdagen og når livet ændrer sig.
Sådan gør I i praksis: trin, skat og dokumentpakke
- Kortlæg aktiver og indskud
Lav en fælles liste over alt, hvad I ejer eller vil eje sammen: bolig, andel, sommerhus, bil, større indbo, investeringer m.m. Notér hvem der har betalt hvad – også de “små” beløb til forbedringer og omkostninger. - Fastlæg ejerandele
Beslut, om I ønsker lige eller skæve ejerandele. Husk at dokumentere beregningen (fx 60/40 ud fra kontante indskud, eller 50/50 trods ulige indbetaling, hvor den forskel håndteres i et gældsbrev). - Vælg model for værdiansættelse og udkøb
Aftal hvordan I måler værdien ved et senere salg eller brud: offentlig vurdering, ejendomsmæglervurdering, ekstern valuar, eller gennemsnit af to mæglere.
Beslut også udkøbsproceduren: forkøbsret, frist på fx 3 måneder og betalingsmodel (kontant, afdrag eller lån-overdragelse). - Skriv samejekontrakten
Brug en gennemarbejdet skabelon eller advokat. Kontrakten bør beskrive alle kerneklausulerne: ejerandele, drift, forbedringer, forsikringer, hæftelse, tvistløsning, opdateringsklausul osv. - Få juridisk kvalitetssikring
En advokat eller boligjurist kan sikre, at aftalen er gyldig, tidssvarende og skattemæssigt optimal. Det er billige forsikringskroner. - Registrér aftalen
- Ejerbolig: Tinglys samejeoverenskomsten digitalt i Tingbogen (gebyr pt. 1.850 kr.).
- Andelsbolig: Send en signeret kopi til andelsboligforeningen og få den noteret i protokollen.
- Bil/båd: Notér ejerskabet i motorregistret/Skibsregisteret.
2. Skat & arv – Faldgruberne i skal styre uden om
| Situation | Uden testamente | Med testamente* |
|---|---|---|
| Død (samlevende 2+ år / fælles barn) |
Ingen legal arv. Den længstlevende må købe afdødes andel af boet af arvingerne. | Kan arve helt op til 100 %, men betaler 15 % boafgift (mod 0 % for ægtefæller). |
| Boafgift | – | 15 % (evt. 36,25 % for arv ud over 302.600 kr. fra andre slægtskaber). |
*Betingelser: I skal have boet sammen i min. 2 år eller have/vente fælles barn for at kunne begunstige hinanden som “nærmeste pårørende”.
- Planlæg likviditet: Kombinér testamentet med livs- eller risikoforsikringer, hvor den efterlevende er begunstiget direkte. Udbetalingen er indkomstskattefri og kan betale boafgiften samt udkøb af øvrige arvinger.
- Undgå gavebeskatning: Hvis én af jer lægger et større kontantindskud, udsted et rentefrit gældsbrev eller et gavebrev. Så undgår I, at SKAT kvalificerer forskellen som en skattepligtig gave (37 % gaveafgift mellem samlevere).
- Pension & forsikring: Tjek begunstigelser på rate-, livs- og kapitalpensioner – “nærmeste pårørende” dækker normalt samlevende efter 2 år eller fælles barn, men forskellen mellem “samlever” og “navngiven” begunstiget kan koste dyrt, hvis I går fra hinanden.
3. Ekstra dokumenter der gør helheden stærk
- Samejekontrakt (emnet her).
- Samlivskontrakt – dagligøkonomi, fælles budget, MobilePay, fælles opsparing, hvem hæfter for fælles kreditkort osv.
- Testamente – sikrer arveretten og reducerer risiko for salgtvang fra arvinger.
- Gældsbrev / gavebrev – balancerer skæve indskud og forbedringer.
- Forsikrings- og pensionsoversigt – samlede begunstigelser og summer.
4. Tjeklisten: Opdater kontrakten løbende
Lav en årlig serviceeftersyn – eller hver gang livet ændrer sig:
- Flytning eller køb af nyt aktiv.
- Fælles barn eller bonusbørn.
- Nyt / omlagt lån, renovering eller tilbygning.
- Ændrede forsikrings- eller pensionsforhold.
- Ønske om ægteskab – eller brud på forholdet.
En times opdatering kan spare jer for måneder af konflikt – og hundredtusinder i uforudsete omkostninger.
