Har du et ekstra værelse, der mest samler støv – og kunne du tænke dig, at det i stedet betaler din elregning eller næste ferie?
I 2025 er reglerne for skattefri værelsesudlejning stadig en af de mest fordelagtige – men også mest misforståede – muligheder i den danske skattelovgivning. Én ting er, hvor meget du kan tjene på at udleje pladsen; noget helt andet er, hvordan du gør det lovligt, dokumenteret og 100 % skattefrit.
I denne artikel zoomer vi ind på de præcise betingelser, beløbsgrænser og faldgruber, så du kan udleje trygt – uanset om du er studerende med et ledigt kollegieværelse eller boligejer med en ubrugt kælder. Vi gennemgår:
- Hvornår et værelse reelt er et værelse (og ikke en selvstændig lejlighed).
- Hvordan forskellen mellem korttids- og langtidsudlejning påvirker skatten.
- Hvilke 2025-fradrag der gælder for dig, hvad enten du udlejer privat eller via platforme som Airbnb.
Læs videre – og find ud af, hvordan du åbner døren for en ny indtægtskilde uden at åbne for en regning fra Skat.
Kort svar: Ja – sådan kan du udleje et værelse skattefrit i 2025
Kort svar: Ja – hvis du selv bor i boligen og lejeindtægten holder sig under bundfradraget, kan du også i 2025 udleje et værelse skattefrit. Her er hovedlinjerne, før vi dykker ned i detaljerne:
- Du bor selv i boligen
Lejeren får adgang til et eller flere værelser i din private helårsbolig. Udlejer du hele boligen, gælder andre – og typisk mindre gunstige – regler. - Kun beboelse – ikke erhverv
Lejeren må bo, arbejde på hjemmekontor o.l., men ikke drive egentlig virksomhed (fx klinik eller butik) fra værelset. - Bundfradrag frem for skat
Så længe din samlede lejeindtægt fra værelset i 2025 ikke overstiger bundfradraget, er indtægten skattefri. Kommer du over grænsen, bliver kun det overskydende beløb skattepligtigt. - Platform vs. privat aftale
- Godkendt udlejningsplatform: Airbnb, Booking.com m.fl. indberetter lejen automatisk for dig – og udløser et højere bundfradrag.
- Privat udlejning: Skriver du selv kontrakt med en lejer, gælder et lavere bundfradrag, og du skal selv indberette, hvis du passerer grænsen.
- Korttid vs. langtidsleje
Tidslængden er ligegyldig for bundfradraget – det er stadig et værelse i din egen bolig. Men flere, hyppige korttidslejemål kan få dig over grænsen hurtigere end én fast beboer. - Gyldne tommelfingerregler
- Lej kun et værelse ud – ikke en separat lejlighed med eget køkken.
- Hold styr på datoer, lejekontrakt og kvitteringer (vigtigt hvis SKAT spørger).
- Følg bundfradraget for 2025-satserne (se næste afsnit for tal & kilder).
| Situation | Kan indtægten være skattefri? | Typisk faldgrube |
|---|---|---|
| Ét værelse udlejet på Airbnb, mens du bor i boligen | Ja – højeste bundfradrag (platform) | Mange bookinger ➜ bundfradraget overskrides |
| Fast bofælle, privat kontrakt | Ja – lavere bundfradrag (privat) | Glemmer at indberette, hvis huslejen stiger |
| Kælderværelse med egen køkkenniche | Måske nej – SKAT kan anse det som selvstændig bolig | Fejlklassificering ➜ hele lejen bliver skattepligtig |
Holder du dig altså til et ægte værelse i den bolig, du selv bebor, og har du styr på bundfradraget, kan du roligt modtage lejeindtægten skattefrit i 2025.
Betingelserne for skattefri værelsesudlejning
1. Du skal selv bo i boligen
Skattefriheden forudsætter, at værelsesudlejningen foregår i din egen helårsbolig, hvor du selv har folkeregisteradresse. Flytter du helt ud (f.eks. i en periode med udlandsophold), anses udlejningen typisk for hel boligudlejning, og de lempelige regler for værelser gælder ikke længere.
2. Der skal udlejes et værelse – Ikke en separat lejlighed
- Værelset må ikke have eget køkken (kogeblus eller tekøkken accepteres i begrænset omfang, men et fuldt køkken gør rummet til en selvstændig boligenhed).
- Der skal være fælles adgang til bad/toilet og som regel entré eller gangareal.
- Har værelset egen indgang, skal det stadig være fysisk en del af den primære bolig – ellers vil SKAT typisk betragte det som en lejelejlighed og kræve almindelig beskatning.
3. Udlejningen skal være til beboelse – Ikke erhverv
Værelset må ikke bruges som kontorhotel, klinik eller salgslokale. Udlejning til korttidsophold (fx fremmede turister) accepteres, så længe formålet stadig er overnatning/beboelse og ikke erhvervsmæssig virksomhed. Driver du reel B&B-forretning med daglig rengøring og servering, risikerer du, at udlejningen bliver kategoriseret som erhverv med fuld skat.
4. Dokumentationskrav
- Skriftlig lejeaftale: Brug gerne Huslejenævnets standardkontrakt eller en simpel room-mate-aftale med startdato, leje, depositum og opsigelsesvarsel.
- Betaling på konto: Modtag huslejen via netbank eller MobilePay, så transaktionerne fremgår af kontoudtog.
- Kvitteringer for udgifter: Gem el-, vand- og varmeopgørelser, hvis du senere vælger regnskabsmæssig metode.
- Gem korrespondance: Mail/SMS om ind- og fraflytning kan tjene som ekstra bevis ved kontrol.
5. Særlige forhold alt efter boligtype
| Boligtype | Hvad skal du sikre dig? |
|---|---|
| Ejerbolig | Ingen forhåndsgodkendelse nødvendig, men tjek foreningsvedtægter (ejerforening) og husorden. For ejerlejligheder kan en begrænsning på korttidsudlejning være indskrevet. |
| Andelsbolig | Bestyrelsens eller generalforsamlingens skriftlige samtykke er som regel påkrævet ifølge andelsboliglovens § 11. Undladelse kan føre til pålæg om ophør eller tvangssalg af andelen. |
| Lejebolig | Der er tale om fremleje.
|
Hurtig tjekliste
- Har jeg folkeregisteradresse i boligen, mens værelset udlejes?
- Er rummet kun et værelse – uden fuldt køkken og med adgang til fællesfaciliteter?
- Er formålet beboelse og ikke erhverv?
- Har jeg en skriftlig kontrakt og sporbare betalinger?
- Har jeg den nødvendige tilladelse fra udlejer/forening?
Opfylder du alle ovenstående punkter, er du allerede godt på vej til at lade lejeindtægterne glide ind under den skattefri bundfradragsmetode i 2025 – forudsat at du også holder dig inden for de beløbsgrænser, vi gennemgår i næste afsnit.
Regler og beløbsgrænser i 2025: bundfradrag vs. regnskabsmæssig metode
Uanset om du lejer et værelse ud i længere tid eller blot nogle få uger om året, skal du i 2025 vælge én af to skatteopgørelsesmetoder:
1. Bundfradragsmetoden – Den enkle løsning
Hvad er det? Du får et årligt skattefrit bundfradrag, og kun det beløb, der ligger over fradraget, bliver skattepligtigt som kapitalindkomst.
| Udlejningstype | Bundfradrag pr. bolig (2024-satser*) | Hvordan beregnes det? |
|---|---|---|
| Udlejning via en godkendt platform (Airbnb, Booking.com m.fl.) |
44.500 kr. | Platformen indberetter både lejeindtægt og fradrag automatisk til Skat. |
| Udlejning uden om en platform (privat annonce, mund-til-mund osv.) |
32.000 kr. | Du skal selv indberette hele lejeindtægten – og selv trække bundfradraget fra. |
| *2024-satser vist som pejlemærke. 2025-satser offentliggøres normalt i december 2024 – se “Sådan finder du satserne” nedenfor. | ||
- Plads til fejl: Vælger du bundfradraget, må du ikke trække andre udgifter (forsikring, el, vand osv.) fra.
- Kun én bolig: Har du flere boliger, kan bundfradraget kun bruges på én af dem pr. år.
- Automatik: Lejer du ud via en godkendt platform, bliver den tekniske del (indtægts- og fradragsindberetning) som regel håndteret for dig – men kontrollér tallene i din årsopgørelse.
2. Regnskabsmæssig metode – Den grundige løsning
Hvad er det? I stedet for ét stort bundfradrag kan du fratrække de faktiske, dokumenterede udgifter, som knytter sig til det udlejede værelse.
- Opgør den samlede lejeindtægt.
- Beregning af forholdstal: Værelsets areal / boligens samlede areal. (Fx 12 m² ud af 120 m² = 10 %).
- Gang fællesudgifter (ejendomsskat, fællesudgifter, renter, varme mv.) med forholdstallet.
- Fratræk også direkte udgifter (fx maling af værelset) 100 %.
- Resultatet (overskud) beskattes som kapitalindkomst.
- Fordel: Metoden kan være mere fordelagtig, hvis du har høje fællesudgifter eller et lille værelse/beskedent lejeindtægtsniveau.
- Ulempe: Kræver kvitteringer, grundig journalisering og ofte et regneark.
- Uigenkaldelig for året: Har du valgt regnskabsmetoden for indkomståret 2025, kan du ikke senere skifte til bundfradraget for samme år.
Platform eller privat? – Sådan påvirker det reglerne
Den eneste forskel er bundfradragets størrelse og den automatiske indberetning. Selve beskatningen (kapitalindkomst, ikke personlig indkomst) er den samme.
- Udlejer du via en SKAT-godkendt platform, bliver indtægten som hovedregel allerede tastet ind i din forskuds- og årsopgørelse. Du behøver blot at kontrollere, at alt er korrekt.
- Udlejer du privat, skal du selv:
- beregne, hvilket fradrag/regnskab du vil bruge,
- indtaste tallene i rubrik 20 – Lejeindtægter i TastSelv.
Sådan finder du de præcise 2025-satser på skat.dk
- Gå til skat.dk.
- Skriv “bundfradrag udlejning af værelse 2025” i søgefeltet.
- Vælg linket til “Lejeindtægter ved udlejning af helårsbolig” – her opdateres satserne typisk i december.
- Download den nye årlige bekendtgørelse, hvor både bundfradrag og kilometertakster mv. står listet.
- Opdater dine egne notater og regneark, inden du udlejer det første værelse i 2025.
Har du travlt? Så tilmeld dig SKATs “Nyt om regler og satser”-nyhedsbrev, eller opret et Google-alert på “bundfradrag 2025” – så får du besked, så snart tallene bliver offentlige.
Eksempler: Sådan ser regnestykket ud i praksis
Nedenfor finder du tre typiske scenarier, der illustrerer, hvordan du kan beregne – eller slippe for – skat af lejeindtægter fra et værelse i din egen bolig. Eksemplerne bruger fiktive tal og satser; tjek de endelige 2025-satser på skat.dk, før du indberetter.
Eksempel 1: Den studerende lejer et værelse hele året
- Situation: Du bor i ejerbolig. En studerende lejer et møbleret værelse 12 måneder via en almindelig huslejekontrakt (ikke platform).
- Opgørelsesmetode: Bundfradragsmetoden for privat udlejning.
| Trin | Regnestykke | Resultat |
|---|---|---|
| 1. Samlet lejeindtægt | Værelsesleje × 12 mdr. | Årlig indtægt |
| 2. Bundfradrag (2025-sats) | Årlig indtægt − bundfradrag | Overskud/underskud |
| 3. Skat | Hvis overskud ≤ 0 kr. → 0 kr. i skat | Typisk skattefrit |
I praksis ligger den årlige lejeindtægt for et enkelt værelse ofte under bundfradraget, så hele beløbet ender skattefrit. Husk at gemme lejekontrakt og betalingskvitteringer som dokumentation.
Eksempel 2: Korttidsudlejning af gæsteværelse i højsæson via platform
- Situation: Du udlejer et gæsteværelse 30 nætter i sommerferien via en godkendt platform, som indberetter bruttoindtægten til Skat.
- Opgørelsesmetode: Bundfradragsmetoden for platform-udlejning (højere bundfradrag).
| Trin | Regnestykke | Resultat |
|---|---|---|
| 1. Samlet lejeindtægt | Pris pr. nat × 30 nætter | Bruttoindtægt |
| 2. Bundfradrag (platform-sats) | Bruttoindtægt − bundfradrag | Overskud |
| 3. Skat | Hvis overskud > 0 kr. → beskattes som kapitalindkomst | Ofte delvist skattepligtigt, afhænger af pris og antal nætter |
Fordi prisen pr. nat typisk er højere end ved langtidsudlejning, kan du hurtigt overstige bundfradraget, selv om antallet af udlejningsdage er begrænset.
Eksempel 3: Kælderværelse med egen indgang
- Situation: Du har et istandsat kælderværelse med egen indgang, men uden eget køkken. Det udlejes året rundt via privat kontrakt.
- Særligt: Skat vurderer værelset som en del af din bolig, fordi det mangler selvstændigt køkken. Dermed kan bundfradragsmetoden bruges.
- Alternativ: Ønsker du at fratrække faktiske udgifter (f.eks. større andel af el, vand, varme), kan du vælge regnskabsmæssig metode i stedet.
| Metode | Beregningsprincip | Typisk skattemæssig effekt |
|---|---|---|
| Bundfradrag | Lejeindtægt − bundfradrag | Skattefri, hvis lejeindtægten ikke overstiger fradraget |
| Regnskabsmæssig | Lejeindtægt − (boligens driftsudgifter × bolig-/værelsesareal) | Kan give mindre skat, hvis du har høje udgifter eller høj lejeindtægt |
Ved kælderværelser er grænsen mellem værelse og selvstændig lejlighed hårfin. Har værelset både eget bad og køkken, kan det blive klassificeret som selvstændig bolig – og så gælder andre (strengere) regler.
Husk: Vælg kun én metode pr. skatteår, gem din dokumentation i minimum fem år, og tjek altid de officielle satser, inden du indberetter.
Praktiske krav: kontrakt, indberetning og påvirkning af din økonomi
- Brug Typeformular A, 10. udgave (eller nyeste version), som er den lovpligtige standardkontrakt under Lejeloven.
- Sørg for at kontrakten tydeligt angiver:
- Parterne (dit fulde navn & cpr. + lejers ditto).
- Huslejen (beløb, betalingsdato og reguleringsmodel).
- Depositum & forudbetalt leje (maks. 3 + 3 måneders husleje).
- Forbrug: aftal om el, vand, varme og internet betales á conto, fast beløb eller via individuelle målere.
- Opsigelsesvarsler (som hovedregel 1 måned for værelser, medmindre I aftaler længere).
- Adgang & fællesarealer – hvilke rum må lejer benytte, og hvornår?
- Husordensregler (støj, gæster, rygning, kæledyr, cykler m.m.).
- Kontrakten kan laves digitalt med NemID/MitID-signatur for begge parter; gem pdf’en i mindst fem år.
| Hensigt | Regel |
|---|---|
| Depositum | Maks. 3 måneders husleje. Kan kun bruges til udbedring af skader/istandsættelse ved fraflytning. |
| Forudbetalt leje | Maks. 3 måneders husleje. Dækker husleje i opsigelsesperioden. |
| Forbrug | Aftal skriftligt, hvordan du afregner – a conto eller efter måler. Husk at kunne dokumentere for Skattestyrelsen. |
Forsikring – Hvem dækker hvad?
- Indboforsikring: Lejeren skal som udgangspunkt have egen indboforsikring. Dit selskab dækker normalt kun dine egne ejendele.
- Ansvar & bygningsskader: Har du ejerbolig, tjek om din husforsikring dækker udlejningsskader. I andels- og lejebolig skal foreningen/udlejer ofte godkende fremleje.
- Professionel udlejning? Lejer du mange værelser/korttidsudlejer hyppigt, kan selskabet kræve en særlig udlejningsdækning.
Indberetning til skattestyrelsen: Automatisk vs. Manuel
- Via godkendt platform (fx Airbnb, Booking.com m.fl.):
– Platformen indberetter din bruttoleje automatisk.
– Du skal blot vælge opgørelsesmetode (bundfradrag eller regnskab) i TastSelv, når årsopgørelsen 2025 åbner. - Privat fremleje / annoncer på Facebook, DBA, opslagstavler osv.:
– Du indberetter selv under “Udlejning af værelse i egen bolig” i TastSelv senest 1. juli 2026 (fristen for årsopgørelsen for 2025).
– Udfyld bruttolejeindtægt, angiv opgørelsesmetode og vedhæft evt. regnskab.
Dokumentation du skal kunne fremlægge ved kontrol
- Huslejekontrakt + evt. bilag.
- Kontoudtog eller MobilePay-kvitteringer for leje, depositum og forbrug.
- Platform-udtog (hvis relevant).
- Kvitteringer for forbrugsafregninger og vedligeholdelsesudgifter (hvis du anvender regnskabsmæssig metode).
- Billeder/ plantegning, der viser at det er et værelse – ikke en selvstændig lejlighed.
Gem materialet minimum fem år efter indkomståret.
Sådan kan udlejningen påvirke din øvrige økonomi
- Boligstøtte: Lejeindtægten skal indberettes til Udbetaling Danmark. Din boligstøtte kan blive nedsat, afhængigt af hvor meget du tjener.
- SU: Indtægten tæller med i dit årlige fribeløb. Overskrider du grænsen, risikerer du tilbagebetaling af SU.
- Offentlige ydelser (kontanthjælp, dagpenge mm.): Lejeindtægten regnes som personlig indkomst og kan derfor reducere ydelsen.
- Pension: Folkepensionens tillægsbeløb og ældrecheck er indkomstafhængige – udlejningsoverskud kan betyde lavere tillæg.
- Ejendomsværdiskat & grundskyld: Udlejer du kun et værelse, påvirkes ejendomsværdiskatten normalt ikke. Udlejer du mere end 50 % af boligen, kan Skattestyrelsen nedsætte ejendomsværdiskatten forholdsmæssigt.
Tip: Beregn først den skattemæssige del, og tjek derefter dine fribeløb/indtægtsgrænser hos SU, Udbetaling Danmark eller din a-kasse, før du udlejer.
Tjekliste før du skriver under
- Har du samtykke fra andels-/ejerforening eller udlejer, hvis det kræves?
- Er værelset brand- og sikkerhedsmæssigt i orden (flugtvej, røgalarmer, varmeinstallation)?
- Overholder huslejen markedsniveauet – ellers risikerer du at lejer kræver nedsættelse.
- Er du dækket af den rigtige forsikring?
- Har du styr på indberetningsmetode, frist og dokumentation?
Når alle disse bokse er krydset af, står du stærkt både juridisk, skattemæssigt og økonomisk til at udleje et værelse skattefrit i 2025.
Faldgruber, tjekliste og nyttige links
Typiske faldgruber
| Faldgrube | Konsekvens | Sådan undgår du den |
|---|---|---|
| Udlejning af en selvstændig boligdel (fx kælderlejlighed med eget køkken/bad) klassificeres som “værelse”. | Skattefriheden bortfalder – hele lejen bliver som udgangspunkt skattepligtig efter reglerne for helårsboligudlejning. | Tag stillingsbilleder af værelset, og beskriv i lejekontrakten, at køkken- og badfaciliteter deles. Er du i tvivl, så spørg SKAT skriftligt. |
| Manglende samtykke fra udlejer, ejerforening eller andelsboligforening. | Opsigelse af lejemål / påbud om at ophøre med udlejning samt risiko for erstatningskrav. | Indhent skriftlig tilladelse FØR annoncering – selv ved korttidsudlejning under 30 dage. |
| Indtægten overskrider bundfradraget, uden at du skifter til regnskabsmæssig metode. | Du beskattes af hele overskuddet over bundfradraget – plus renter og evt. bøde ved manglende indberetning. | Før løbende regnskab (fx regneark) og tjek satserne årligt. Indberet straks, hvis du går over grænsen. |
| Udlejningen vurderes som erhvervsmæssig virksomhed (for mange værelser, hyppig udskiftning af lejere, hotel-lignende ydelser). | Personlig indkomstbeskatning, momsregistrering, erhvervstilladelse og strengere regnskabskrav. | Hold dig til maksimum ét værelse, ingen roomservice, ingen markedsføring som “hostel”. |
Tjekliste før du går i gang
- Bekræft at der er tale om et værelse i din egen helårsbolig (fælles køkken/bad).
- Kontrollér husorden, vedtægter og lejebeløbsgrænser – og indhent nødvendigt samtykke.
- Vælg opgørelsesmetode:
- Bundfradrag (hurtigt, ingen udgiftsdokumentation) – gælder kun, når du selv bebor boligen.
- Regnskabsmæssig metode (fradrag for faktiske udgifter) – valgt, hvis indtægten overstiger bundfradraget.
- Opret en skriftlig lejekontrakt (brug evt. standardformular A9).
- Fastlæg husleje inkl./ekskl. forbrug, depositum og opsigelsesvarsel.
- Tjek forsikring (indboforsikring + evt. udvidet ansvar) og rediger din police, hvis nødvendigt.
- Planlæg indberetning:
- Via godkendt platform (fx AirBnB, Booking.com m.fl.) – indberetter automatisk.
- Privat udlejning – indberet manuelt i TastSelv (rubrik 20 på årsopgørelsen).
- Vurder påvirkning af boligstøtte, SU, efterløn eller andre ydelser – kontakt den relevante myndighed ved tvivl.
- Gem al dokumentation (kontrakt, kvitteringer, korrespondance) i min. 5 år.
Nyttige links (opdateres løbende)
- SKAT: Bundfradrag og regler for udlejning af værelse i egen bolig
- Årlige satser for bundfradrag (vælg årstal 2025)
- Regnskabsmæssig metode – vejledning og skemaer
- Ofte stillede spørgsmål om boligudlejning
- Lov om leje, § 15 p – fremleje af værelser
- Boligejer.dk – regler om andels- og ejerforeningers vedtægter
Tip: Bogmærk siderne ovenfor, og tjek dem hver januar – satser og praksis kan ændre sig fra år til år.
