Hvordan opsiger du et erhvervslejemål korrekt?

Drømmen om den perfekte butikslokation eller de helt rigtige kontorfaciliteter kan hurtigt forvandle sig til en hovedpine, når kontrakten skal brydes. Hvad enten din virksomhed er vokset ud af rammerne, eller om tallene på bundlinjen kræver et skarpere huslejebudget, står du over for en jungle af regler, frister og potentielle fælder.

En forkert opsigelse kan koste dyrt i form af ekstra husleje, krav om omfattende istandsættelse – eller i værste fald en retssag. Derfor er det afgørende at kende både juraen og de praktiske trin, før du skriver den endelige mail til udlejer.

I denne guide tager vi dig i hånden og gennemgår alt fra kontraktens små klausuler til afleveringssynets mindste detaljer. Vi viser dig, hvordan du beregner den præcise opsigelsesdato, undgår faldgruber og sikrer, at hver krone – og nøgle – ender det rigtige sted.

Læs videre, og bliv klædt på til at opsige dit erhvervslejemål korrekt – første gang.

Indholdsfortegnelse

Kend reglerne: Kontrakt og lovgrundlag for erhvervsleje

Før du finder kuglepennen frem og formulerer din opsigelse, skal du have fuldstændigt styr på, hvad du faktisk har skrevet under på, og hvilke regler der gælder i baggrunden. I erhvervslejeretten er udgangspunktet nemlig aftalefrihed: Det, der står i kontrakten, gælder – medmindre det udtrykkeligt er fravevet af ufravigelige bestemmelser i erhvervslejeloven.

1. Gennemgå lejekontrakten paragraf for paragraf

Opsigelsesvarsel
Standard i loven er 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, men kontrakten kan både forkorte og forlænge fristen. Notér også, om opsigelse kun kan ske pr. bestemte datoer (f.eks. 30/6 eller 31/12).
Uopsigelighedsperioder (binding)
Mange erhvervslejekontrakter indeholder en initial periode – ofte 3-5 år – hvor lejer ikke kan komme ud, eller kun mod betaling af et kompensationsbeløb. Tjek om bindingsperioden gælder begge parter eller kun lejeren.
Tidsbegrænsning
Er lejemålet tidsbestemt (fx 10 år) udløber det automatisk uden opsigelse. Ønsker du at stoppe før tid, kræver det oftest aftale med udlejer.
Afståelsesret
En aftalt afståelsesret giver dig mulighed for at overdrage lejemålet til en ny lejer/virksomhed. Vil du slippe for istandsættelse og husleje i resten af bindingsperioden, kan afståelse være et vigtigt værktøj.
Særlige vilkår
Se efter klausuler om trappeleje, istandsættelsespligt, vedligeholdelsesbyrde, konkurrenceklausuler eller krav om personlig hæftelse. Disse kan påvirke både opsigelsesmuligheder og økonomi ved fraflytning.

2. Erhvervslejeloven – De overordnede rammer

Emne	Hovedregel i loven	Kan aftales anderledes?
Opsigelsesvarsel (§ 61)	3 mdr. til den 1. i en måned	Ja, frit
Uopsigelighed	Ingen lovbegrænsning	Ja, frit
Afståelse (§ 55)	Kun hvis aftalt	Ja, frit
Varsling af lejestigning (§ 13-14)	3 mdr. varsel	Kan delvis fraviges
Fraflytningsistandsættelse (§ 74-77)	“Som modtaget” hvis intet aftalt	Ja, frit

Nogle få bestemmelser er ufravigelige, især regler om beskyttelse mod urimelige vilkår, eksempelvis hvis en udlejer pålægger lejeren alle fremtidige forbedringsudgifter (§ 36-37). Men for de fleste forhold – herunder selve opsigelsen – er det altså din kontrakt, der sætter spillereglerne.

3. Tre skridt til kontraktsikkerhed

Fremskaf den seneste version af lejekontrakten inkl. tillæg og allonger.
Marker nøgleparagraffer om opsigelse, uopsigelighed, afståelse, tilbageleveringsstand og økonomiske konsekvenser.
Sammenhold kontrakten med erhvervslejelovens kapitel 8-10 og eventuelle ufravigelige regler. Er du i tvivl, så tag en advokat eller erhvervsmægler med på sidelinjen – det er billigere end en senere tvist.

Jo bedre du kender kontraktens og lovens spilleregler, desto mere glidende – og som regel billigere – bliver din vej ud af lejemålet.

Varsler og frister: Sådan beregner du korrekt opsigelsesdato

Et opsigelsesvarsel kan virke simpelt på papiret, men små detaljer i kontrakten eller erhvervslejeloven kan få stor betydning for, hvornår opsigelsen juridisk set har virkning. Derfor bør du altid gennemgå både kontrakt og lovgivning, før du sender din opsigelse.

1. Standardvarslet – Udgangspunktet er 3 måneder

I mangel af andet aftalt gælder erhvervslejelovens § 61, hvor udgangspunktet er 3 måneders varsel til et månedsskifte. Det betyder:

Opsigelsen skal være udlejer i hænde senest den sidste hverdag i måneden.
Opsigelsesfristen løber derefter i 3 fulde måneder, der slutter med udgangen af en måned.

2. Beregn fristen korrekt – Tre trin

Modtagelsesdato
Fristen regnes fra den dag, udlejer modtager opsigelsen – ikke den dag, du sender den. Send derfor altid som anbefalet brev, e-Boks eller anden dokumentérbar kanal.
Første mulige månedsskifte
Find førstkommende månedsskifte efter modtagelsesdatoen. Det bliver startpunktet for de tre måneder.
Udregn slutdatoen
Læg tre fulde kalendermåneder til. Lejeforholdet ophører ved udgangen af den tredje måned.

**Eksempel: Opsigelse den 17. april**
Trin	Dato	Forklaring
Modtagelsesdato	17. april	Udlejer kvitterer samme dag
Månedsskiftekrav	30. april	Første månedsskifte efter modtagelsen
Tre fulde måneder	maj – juni – juli	Varslets længde
Opsigelsesdato	31. juli	Lejemålet ophører ved månedens udgang

3. Kontraktbestemte undtagelser

Uopsigelighed – kontrakten kan fastlægge, at ingen af parterne må opsige lejemålet i fx 3 eller 5 år.
Tidsbegrænset leje – udløber automatisk, så du behøver ikke opsige, medmindre kontrakten kræver det.
Faste opsigelsesdatoer – nogle kontrakter tillader kun opsigelse pr. 1. januar eller 1. juli.
Forlængelsesperioder – stiltiende forlængelse på fx 12 måneder, hvis lejemålet ikke opsiges inden en bestemt dato.
Afvigende varsel – fx 6 eller 12 måneder ved særlige brancher eller større lejemål.

4. Tjekliste før du trykker “send”

Læs kontrakten igennem én gang til for afvigelser fra standardreglen.
Beregn datoer på skrift – gerne i en kalender eller et Gantt-diagram.
Sørg for dokumentérbar afsendelse og modtagelse.
Informer relevante interne parter (bogholderi, facility, eventuelle underlejere).

Ved tvivl er det altid klogt at indhente juridisk rådgivning – en forkert beregnet dato kan koste yderligere husleje, driftsudgifter og i værste fald en misligholdelseserstatning.

Formkrav og dokumentation: Den gyldige opsigelse

En erhvervslejekontrakt kan som udgangspunkt opsiges med enhver skriftlig meddelelse, men hvis der senere opstår tvist, er det dig som lejer, der skal bevise, at opsigelsen er modtaget rettidigt og i korrekt form. Derfor gælder det om at opfylde tre hovedkrav:

Opsigelsen skal være skriftlig (brev, e-mail eller digital post, alt efter hvad kontrakten tillader).
Den skal indeholde bestemte minimumsoplysninger, så udlejer entydigt kan identificere aftalen.
Du skal kunne dokumentere afsendelse og modtagelse – ikke kun af selve opsigelsen, men også af eventuelle bilag og fuldmagter.

Hvilke oplysninger bør stå i opsigelsen?

Oplysning	Hvorfor er den vigtig?
Lejers CVR-nummer og fulde firmanavn	Identificerer den juridiske enhed, der opsiger.
Lejemålets adresse og evt. lokale-/lejemålsnr.	Sikrer, at der ikke opstår tvivl om hvilket lejemål, opsigelsen vedrører.
Kontrakt-ID, dato for kontraktindgåelse eller bilagsnr.	Giver klar reference til den skriftlige aftale.
Opsigelsesdato / fraflytningsdato	Skal ligge i overensstemmelse med varslet og evt. månedsskiftekrav.
Kontaktperson (navn, tlf., e-mail)	Gør det nemt for udlejer at aftale fraflytningssyn mm.
Underskrift + fuldmagtsdokument, hvis andre underskriver	Viser, at opsigelsen er afgivet af rette tegningsberettigede.

Underskrift og fuldmagt

Hvis opsigelsen sendes som traditionelt brev, skal den være håndskrevet eller stemplet i overensstemmelse med virksomhedens tegningsregler. Ved digital afsendelse kan en NemID/ MitID Erhverv-signatur (fx via e-Boks) eller en scannet underskrift accepteres, så længe kontrakten ikke stiller strengere formkrav. Underskriver en medarbejder uden tegningsret, skal der vedlægges fuldmagt eller bestyrelsesprotokollat.

Sikker afsendelse og bevis for modtagelse

Anbefalet brev eller kurérpost – giver kvittering med dato og tid.
E-mail – kun hvis kontrakten tillader det. Brug “læsekvittering” og arkivér serverlog.
Digital post (e-Boks/EDH) – betragtes som sikkert, tidsstemplet afsendelses- og modtagelsesbevis.

Uanset metode bør du gemme:

En kopi af selve opsigelsen (PDF eller fysisk kopi)
Afsendelsesbevis (kvittering, mail-header, forsendelsesnummer)
Eventuel korrespondance efterfølgende (fx bekræftelse fra udlejer)

Tjek kontraktens særlige formkrav

Nogle kontrakter kræver opsigelse til en navngiven advokat, via anbefalet brev eller på særlige datoer. Ignorerer du sådanne bestemmelser, risikerer du, at opsigelsen er ugyldig og lejemålet fortsætter på uændrede vilkår, til næste korrekte frist indtræder.

Praktisk mini-tjekliste før du trykker “send”

✔ Har du brugt den kontaktadresse, der står i kontrakten?
✔ Matcher fraflytningsdatoen det aftalte varsel og månedsskifte?
✔ Er CVR- og kontraktoplysninger korrekte?
✔ Er der vedlagt fuldmagt, hvis det er nødvendigt?
✔ Har du printet/eksporteret kvittering for afsendelse?

Med disse formkrav på plads står du stærkt, hvis der opstår uenighed om opsigelsens gyldighed eller tidsfrist senere i forløbet.

Fraflytning og økonomi: Istandsættelse, nøgler og afregning

Start med at læse kontraktens bestemmelser om afleveringsstand. Er lejemålet lejet som “nyistandsat”, “gennemgribende istandsat” eller blot “som beset”? Kravene varierer:

Maling og gulvbehandling: Skal overflader være nymalede, eller er grundrengøring nok?
Tekniske installationer: Belysning, ventilation og IT-kabling skal ofte virke som ved indflytning.
Reparation af skader: Udbedr brugsskader (fx huller i vægge) og misligholdelsesskader (fx ødelagte fliser) for egen regning.

Få gerne et skriftligt tilbud fra håndværkere, så budgettet er kendt, og indhent godkendelse fra udlejer, hvis det kræves.

2. Planlæg et fraflytningssyn

Indkaldelse: Aftal dato og tidspunkt skriftligt; typisk senest 1-2 uger før sidste lejedag.
Gennemgang: Udlejer udarbejder en fraflytningsrapport. Sørg for at få kopi på stedet.
Udbedringsfrist: Hvis mangler konstateres, giv håndværkerne adgang hurtigst muligt, så lejemålet kan afleveres rettidigt.

3. Nøgleoverdragelse og adgangskontrol

Alle fysiske og digitale nøgler, adgangskort og koder skal returneres. Undgå efterregninger ved at:

Udarbejde en nøglekvittering med antal nøgler og serienumre.
Slette brugerprofiler i alarmsystemer og adgangskontrolanlæg.
Returnere parkeringstilladelser og postkassebrikker.

4. Inventar, installationer og skiltning

Kontrakten bestemmer som udgangspunkt, om du skal:

Fjerne løst inventar (fx møbler, reoler) samt egne maskiner og produktionslinjer.
Nedtage skiltning og reklamer både inde og ude – og udbedre facadehuller.
Efterlade faste installationer (køkken, ventilation) i funktionsdygtig stand, med mindre andet er aftalt.

5. Økonomisk opgørelse

Emne	Typisk praksis	Tip til lejeren
Forbrugsafregning (el, vand, varme)	Måleraflæsning på sidste lejedag; slutopgørelse fra forsyningsselskab.	Tag foto af målere med dato/klokkeslæt som evidens.
Depositum	Må anvendes til istandsættelse; restbeløb udbetales til lejer.	Kræv skriftlig redegørelse for alle modregninger.
Forudbetalt leje	Kan dække de sidste måneder, men må ikke bruges til skader.	Kontrollér at din bogholderiafdeling ikke betaler dobbelt.
Skader/mangler	Faktisk udgift + moms, hvis udlejer udbedrer.	Indhent egne tilbud for at sammenligne prisniveauet.

6. Tidslinje for en smidig afslutning

3-6 måneder før fraflytning: Gennemgå kontrakt, bestil tilbud på istandsættelse.
1 måned før: Meld flytning til forsyningsselskaber, opsig serviceaftaler (rengøring, alarm).
1-2 uger før: Fraflytningssyn indkaldelse og intern tjekliste.
Sidste lejedag: Slutrengøring, måleraflæsning, nøgleoverdragelse.
0-6 uger efter: Udlejer fremsender endelig opgørelse; depositum reguleres.
Senest 3 år efter: Frist for at anlægge sag om tvister (almindelig forældelsesfrist).

Husk: Bevar al korrespondance og kvitteringer. De er uundværlige, hvis der opstår uenighed om istandsættelsesomkostninger eller tilbagebetaling af depositum.

Alternativer og risikostyring: Afståelse, fremleje og tvister

Erhvervslejeloven giver som udgangspunkt butikslejemål adgang til afståelse, medmindre retten er fraskrevet i kontrakten. For kontor, lager og andre lejemål kræver afståelse klar aftale.

Tjek kontrakten: Bemærk eventuelle begrænsninger (f.eks. krav om udlejers forudgående samtykke eller godkendelse af brancheskift).
Find en kvalificeret afståelsesmodtager: Udlejer kan afvise en ny lejer, hvis denne ikke har den nødvendige økonomi eller ikke vil drive “samme art” virksomhed.
Udarbejd aftalen skriftligt:
- Beskriv overdragelsessum, overtagelsesdag, fordeling af istandsættelsespligt mv.
- Få udlejers skriftlige accept – uden den kan overdragelsen være ugyldig.
Depositum & garantier: Afklar hvem der får det eksisterende depositum, og om ny lejer skal stille et nyt.

Fremleje – Behold ansvaret, lej pladsen ud

Fremleje giver fleksibilitet, men du hæfter fortsat over for udlejer.

Typisk krav	Praktisk betydning
Skriftlig tilladelse	Fremlejekontrakt skal godkendes af udlejer, medmindre andet er aftalt.
Maks. areal/varighed	Kontrakten kan begrænse til fx 50 % af arealet eller 2 år ad gangen.
Kommercielle vilkår	Lejen må ikke overstige det, du selv betaler, medmindre udlejer accepterer.

Tip: Indsæt regressklausul i fremlejekontrakten, så fremlejetager hæfter for skader og manglende betaling direkte til dig.

Førtidig frigørelse – Forhandle en exit

Engangsbetaling: Betal et beløb til dækning af tomgang + genudlejningsomkostninger.
Trappeordning: Du betaler fuld leje de første måneder, herefter faldende, mens udlejer søger ny lejer.
Lever en erstatningslejer: Udlejer accepterer ofte hurtig frigørelse, hvis du præsenterer en solid kandidat.

Undgå misligholdelse – Forebyg tvister

Følg formalia (se tidligere afsnit om opsigelse).
Dokumentér alt skriftligt: Brug e-mail med modtagelseskvittering eller anbefalet brev.
Overhold betalingsfrister indtil aftalt fraflytningsdato – ellers kan udlejer kræve bod/renter.
Planlæg istandsættelse i god tid; få eventuelt håndværkertilbud og fotodokumentation.

Når uenigheden opstår – Konfliktløsning

De fleste stridigheder kan løses gennem dialog, men vær klar på følgende muligheder:

Mediation eller forligsmøde: Billigere og hurtigere end retssag – kan aftales ad hoc.
Erhvervslejeretten (domstolene): Sagsanlæg om f.eks. ugyldig opsigelse, erstatning eller mangler. Domme ankes til landsretten.
Voldgift: Hvis kontrakten har voldgiftsklausul; afgørelser er som hovedregel endelige.