Hvordan beskattes REIT'er for danske investorer?

Udbytter fra amerikanske ejendomsgiganter, britisk kildeskat og danske rubriknumre på årsopgørelsen… Hvis du allerede mærker pulsen stige, er du ikke alene. REIT’er - Real Estate Investment Trusts - er blevet en yndet genvej til internationale ejendomsmarkeder, men med afkastet følger også et skattemæssigt spændingsfelt, som kan få selv garvede investorer til at svede over tastaturet.

På USD.dk dykker vi i dag ned i den labyrint af regler, dobbeltbeskatningsoverenskomster og finurlige undtagelser, der afgør, hvor meget du i sidste ende får lov at beholde af dine REIT-udbytter og kursgevinster. Hvad sker der, når New York-børsens saftige kvartalsudbytte møder Skattestyrelsens blanketter? Og er det overhovedet det samme at købe en amerikansk REIT-aktie direkte som at købe en europæisk REIT-ETF?

Vi starter med det helt grundlæggende - hvad er en REIT, og hvordan passer den ind i dansk skatteret? - og bevæger os derfra gennem praktiske eksempler på udbyttebeskatning, realisations- versus lagerprincippet, og ikke mindst hvilke faldgruber du skal styre udenom, uanset om du investerer via almindelig aktiedepot, Aktiesparekonto eller pension.

Tag en kop kaffe, åbn dit depot, og gør dig klar til at få styr på decimalerne. Når du er færdig med denne artikel, vil du stå stærkere end de fleste, næste gang du eksponerer dig mod mursten på børsen. Lad os hoppe direkte ind i REIT-junglen - skatten venter ikke.

Hvad er REIT’er, og hvordan passer de ind i dansk beskatning?

En Real Estate Investment Trust (REIT) er i sin kerne et børsnoteret selskab, der ejer eller finansierer ejendomme og som - mod at opfylde visse regler om blandt andet udlodning - opnår en skattemæssig fordel i sit hjemland. For danske privatinvestorer giver REIT’er en enkel måde at få eksponering mod ejendomsmarkedet på uden selv at skulle eje mursten. Eksponeringen kan ske direkte gennem køb af REIT-aktier i for eksempel USA, Storbritannien eller visse EU-lande, eller indirekte gennem en fond/ETF, der investerer i flere REIT’er. At kende forskel på disse to tilgange er afgørende, fordi de beskattes forskelligt i Danmark.

Ved direkte køb af udenlandske REIT-aktier betragtes posten skattemæssigt som en almindelig aktie. Udbytter og realiserede avancer indgår derfor i din aktieindkomst, som i 2024 beskattes med 27 %/42 % afhængig af beløbsgrænserne. Vælger du i stedet en udenlandsk REIT-ETF, gælder særlige regler for investeringsinstitutter: kvalificerer fonden som et aktiebaseret minimumsbeskattet institut bevarer du aktieindkomstbeskatningen (typisk efter realisationsprincippet hvis den udlodder). Lever den ikke op til kriterierne, anses den for et investeringsselskab, hvilket udløser årlig lagerbeskatning som kapitalindkomst - en væsentlig forskel, der kan gøre en ellers billig ETF dyr i skat.

Det kompliceres af, at REIT-udlodninger ofte opdeles i flere kategorier i udlandet: ordinært udbytte (taxable ordinary income), return of capital (som reducerer din anskaffelsessum), samt eventuelle realisationsgevinster internt i REIT’en. Skattestyrelsen skelner som hovedregel ikke mellem disse underkategorier; hele udbetalingen behandles som almindeligt aktieudbytte i Danmark, og en eventuel justering af anskaffelsessummen skal du derfor selv holde styr på i din depotoversigt.

Endelig bør du være opmærksom på valutakursomregning (alle beløb skal omregnes til danske kroner på betalings- eller handelsdatoen) samt dokumentation: kontroller altid hos din mægler, i KID’en eller i prospektet om en bestemt ETF er registreret som minimumsbeskattet, og gem udbyttespecifikationer til årsopgørelsen. Reglerne kan ændre sig, og selv små afvigelser i klassifikation kan koste dyrt; er du i tvivl, så indhent professionel rådgivning før du trykker “køb”.

Sådan beskattes REIT-investeringer i praksis: udbytter, gevinster/tab, kildeskat, kontotyper og indberetning

Udbytter: Når du modtager et udbytte fra en udenlandsk REIT-aktie, beskatter Danmark beløbet som aktieindkomst (27 / 42 % efter progression). I praksis tilbageholder mange lande en kildeskat - typisk 15 % fra USA, hvis din broker har et gyldigt W-8BEN på plads. Den udenlandske skat kan normalt godskrives (”credit”) i din danske årsopgørelse, dog maksimalt med den danske skat, der falder på samme indkomst. Overskydende udenlandsk skat kan ikke refunderes, så det gælder om at sikre den lavest mulige kildeskat via korrekte formularer og dobbeltbeskatnings­overenskomster. Vær også opmærksom på, at REIT-udlodninger ofte består af flere komponenter (ordinært udbytte, return of capital, kapitalgevinst), men Skattestyrelsen ser det som et samlet aktieudbytte - eventuel return of capital påvirker blot din anskaffelsessum.

Kursgevinster og tab: Direkte REIT-aktier beskattes efter det almindelige realisationsprincip. Gevinst beskattes som aktieindkomst, mens tab kan fratrækkes andre aktieindkomster og - i mangel af sådanne - fremføres til senere år. Har du købt samme REIT over flere omgange, gælder gennemsnits­metoden ved opgørelse af avance. Sælger du med tab, skal du kunne dokumentere anskaffelses­prisen (broker-rapport eller kontoudtog) - ellers risikerer du, at tabet underkendes. Vær også opmærksom på valutakursen på handelsdagen; både køb og salg omregnes til DKK efter Nationalbankens officielle middelkurs.

REIT-eksponering via fonde & kontotyper:
- ETF/UCITS: Tjek KID eller prospekt; er fonden ”aktiebaseret minimumsbeskattet”, beskattes den som ovenfor (realisationsprincip & aktieindkomst), ellers falder den i kategorien ”investerings­selskab” og lagerbeskattes som kapitalindkomst (marginal op til 52 %).
- Aktiesparekonto: Alle papirer - også REIT-aktier - lagerbeskattes årligt til 17 %. Tab kan kun modregnes fremtidige gevinster i samme konto, og du får ingen lempelse for udenlandsk kildeskat.
- Pensionsordninger: Her gælder den 15,3 % PAL-skat. Udenlandsk kildeskat kan som udgangspunkt ikke refunderes, så bruttoafkastet reduceres varigt. Det gør pensionsdepoter mindre attraktive til REIT-udbytter med høj kildeskat, men skattemiljøet er stadig skånsomt for akkumulerende REIT-ETF’er.

Indberetning & gode råd: De fleste danske børsmæglere indberetter udbytter og handler automatisk, men kontroller altid rubrik 38/86 (aktieindkomst) og rubrik 66 (udenlandsk skat). Mangler der poster, kan du tilføje dem manuelt via TastSelv og uploade dokumentation. Husk, at reglerne kan ændre sig, f.eks. omfanget af investerings­selskabs­definitionen eller beskatning på børsmæglerkonti i udlandet. Da både hjemlandets REIT-regler, dobbeltskatte­overenskomsten og din kontotype spiller ind, bør du altid bekræfte den skattemæssige klassifikation hos mægler/fond og søge professionel rådgivning, hvis der er den mindste tvivl.