Ejendomme kan være en attraktiv del af en langsigtet investeringsstrategi. Men der er stor forskel på at købe en fysisk udlejningsejendom og på at købe aktier i selskaber, der ejer ejendomme.
Med en udlejningsejendom får du direkte kontrol over både finansiering, drift og værdiskabelse. Til gengæld følger der arbejde, gæld og en relativt koncentreret risiko med investeringen. REIT’er og andre børsnoterede ejendomsinvesteringer er langt lettere at købe og sælge, men her overlader du kontrollen til andre.
Her ser vi på de vigtigste forskelle.
Hvor meget kapital kræver en fysisk udlejningsejendom?
Den mest åbenlyse forskel er adgangsbilletten.
En børsnoteret ejendomsinvestering kan købes for få hundrede eller tusinde kroner. En fysisk ejendom kræver normalt en væsentlig egenkapital samt finansiering af resten af købesummen.
Det gør dog ikke nødvendigvis fysisk ejendom mindre interessant. Tværtimod er muligheden for finansiering en af årsagerne til, at ejendomme kan give et højt afkast på den kapital, du selv har investeret.
Køber du eksempelvis en ejendom til 1,5 mio. kr. med 400.000 kr. i egenkapital, er dit afkast ikke kun afhængigt af de 400.000 kr. Hele ejendommens drift og eventuelle værdistigning arbejder på en investering, der i høj grad er finansieret med fremmedkapital.
Det øger både potentialet og risikoen.
Se på cash flow – ikke kun forventede prisstigninger
Det kan være fristende at købe en ejendom ud fra forventningen om, at den bliver mere værd. Men en udlejningsejendom bør som udgangspunkt også kunne vurderes på sin løbende økonomi.
Et simpelt regnestykke tager udgangspunkt i:
Lejeindtægter
– drift og vedligeholdelse
– ejendomsskatter og forsikring
– tomgang
– administration
– renter
= løbende cash flow
Især ved mindre udlejningsejendomme kan enkelte udgifter få stor betydning. Et nyt tag, en periode uden lejer eller en større fraflytningsrenovering kan hurtigt æde flere års overskud.
Derfor bør du ikke blot regne på et normalt år, men også på et dårligt år.
Hvad sker der eksempelvis, hvis renten stiger, boligen står tom i tre måneder, eller der pludselig kommer en regning på 100.000 kr.?
Hvis investeringen kun hænger sammen, når alt går efter planen, er marginen sandsynligvis for lille.
Ejerformen kan få stor betydning for afkastet
Ved direkte ejendomsinvestering er det ikke kun selve ejendommen, du skal vælge. Du skal også tage stilling til, hvordan den skal ejes.
En udlejningsejendom kan blandt andet ejes personligt, drives under virksomhedsordningen eller placeres i et selskab. Modellerne adskiller sig blandt andet på beskatning, muligheden for at opspare overskud, administration og hæftelse.
For en investor, der vil geninvestere overskuddet i flere ejendomme, kan forskellen blive væsentlig over mange år. Kilde: https://valutatjek.dk/blog/ejendomsinvestering-med-privat-virksomhedsordning-eller-aps
Skattestyrelsen beskriver samtidig i Den juridiske vejledning, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt anses for selvstændig erhvervsvirksomhed i relation til virksomhedsordningen.
Den optimale struktur afhænger dog af blandt andet din øvrige indkomst, finansiering og planer for investeringerne. Det er derfor et område, hvor individuel rådgivning hurtigt kan være pengene værd.
Hvad får du til gengæld for arbejdet?
En børsnoteret investering er næsten helt passiv. Når du har købt den, behøver du i princippet ikke gøre mere.
Sådan fungerer en fysisk ejendom ikke.
Der skal findes lejere, kontrakter skal håndteres, vedligeholdelse skal bestilles, regnskabet skal føres, og problemer i ejendommen ender i sidste ende hos ejeren.
Det lyder umiddelbart som en ulempe. Men det er samtidig her, en del af potentialet ligger.
På aktiemarkedet kan du ikke selv gøre meget for at forbedre indtjeningen i et milliardstort ejendomsselskab. Som ejer af en mindre udlejningsejendom kan du eksempelvis:
købe en ejendom billigere end markedsprisen
renovere boligen
reducere driftsudgifter
forbedre finansieringen
mindske tomgang
optimere ejendommens anvendelse.
Direkte ejendomsinvestering ligger derfor et sted mellem en investering og en mindre virksomhed.
REIT’er giver langt bedre risikospredning
Køber du én lejlighed eller ét hus, er din risiko koncentreret i én ejendom og ét lokalområde.
En enkelt større skade eller problematisk lejer kan derfor få mærkbar betydning for årets resultat.
Med en REIT kan du indirekte eje en lille andel af hundredvis eller tusindvis af ejendomme. Det kan være boliger, lagerbygninger, datacentre, hospitaler, kontorer eller butikscentre fordelt på flere geografiske markeder.
Det giver en risikospredning, som er vanskelig at opnå som privat direkte investor.
Hvis du vil undersøge den mulighed nærmere, har vi også skrevet om hvordan du investerer i REIT’er som dansk investor.
Til gengæld får du aktiemarkedets udsving med i købet. En børsnoteret ejendomsaktie kan falde markant på kort tid, selv om de underliggende ejendomme fortsat genererer lejeindtægter.
Likviditeten er vidt forskellig
En anden væsentlig forskel er, hvor hurtigt du kan komme ud af investeringen.
En børsnoteret ejendomsinvestering kan normalt sælges på få sekunder i markedets åbningstid.
En fysisk ejendom kan tage måneder at sælge. Først skal der findes en køber, derefter skal finansiering, dokumenter og overdragelse falde på plads. Samtidig kan handelsomkostningerne være betydelige.
Du bør derfor som udgangspunkt kun købe fysisk ejendom med penge, du kan undvære i længere tid.
Den lave likviditet har dog også en interessant bagside: Du bliver ikke præsenteret for en ny markedspris på din ejendom hvert sekund.
Det kan gøre det psykologisk lettere at holde fast i en langsigtet strategi gennem perioder med uro.
Hvilken type ejendomsinvestering passer bedst?
Der findes ikke én model, der er bedst for alle.
En fysisk udlejningsejendom er især interessant, hvis du ønsker mulighed for at bruge finansiering, selv vil arbejde med investeringen og mener, at du kan skabe værdi gennem køb, drift eller renovering.
REIT’er passer bedre, hvis du ønsker en passiv investering, høj likviditet og stor risikospredning uden selv at skulle håndtere lejere og ejendomme.
For nogle investorer kan kombinationen være interessant: fysisk ejendom som en mere aktiv og gearet investering og børsnoterede ejendomme som en likvid og diversificeret del af porteføljen.
Det afgørende er ikke alene at spørge, hvilken investering der kan give det højeste afkast. Spørgsmålet er også, hvilken risiko, arbejdsindsats og kapitalbinding du accepterer for at opnå det.